Wohnraumförderung – wozu? für wen? wie? (Zum Jahresbericht 2019 des Planungsreferates der Stadt München)

Bevor ich auf den von Planungsreferentin Prof. Merk anfangs des Monats der Presse vorgelegten Bericht eingehe, schicke ich dem einen grundsätzlichen Teil zur Wohnraumversorgungssituation in der Gesamt-BRD mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen und den entsprechenden Programmen voraus inklusive deren Umsetzung in der Fläche –
als der Öffentlichkeit gegenüber verantwortlicher Chefredakteur dieses Mediums.

– Die tz hat vorige Woche (am 18.3.) auf Seite 1 eine Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen in die gesellschaftspolitische Diskussion gebracht mit Hinweis auf die Deutschen Sozialverbände, den Paritätischen Gesamtverband und den Sozialverband VdK mit Zitat einer Aussage von Ulrich Schneider (Präsident des Gesamtverbandes):
„ Wohnen ist ein Menschenrecht und keine Ware.“

– Die neu im Amt befindliche Bauministerin Bayerns Kerstin Schreyer bei ihrem ersten Auftritt bei einer einschlägigen Großveranstaltung (Preis für Qualität im Wohnungsbau 2019, 3.3., Bayerische Architektenkammer/Bundesverband Freier Wohnungsbauunternehmer/Private Immobilienwirtschaft Bayern) ihren Wechsel vom Sozialministerium (als gelernte Sozialarbeiterin) in den Bau-Bereich u.a. begründet mit ihrem grundsätzlichen Amtsverständnis aus ihrem sozialpädagogischen Anspruch heraus: Die Wohnraumversorgung der Gesamtbevölkerung
„ist d i e soziale Frage der Zukunft“.
Jede(r) solle in ganz Bayern leben können, unabhängig von Alter und Einkommen.

– Alle Gesetzgeber des Bundes und der Länder (diese insbesondere seit der Regionalisierung) müssen im gesamten Baubereich für ordnungsgemäße und gesetzeskonforme Rahmenbedingungen sorgen (Baurecht), dazu darin ihrer gesellschaftspolitischen Verpflichtung nachkommen
– in Folge die Exekutive.
Aus beiden Verpflichtungen heraus ist in das Baurecht/Wohnbaurecht ein Wohnraumförderungsprogramm mit sozialer Ausrichtung, mit gestaffelten Zielen entsprechend der gesellschaftlichen Differenzierung (Alter, sozialer Situation, Einkommen).

Dabei treten 2 Linien deutlich hervor:
– der Blick auf das zu begünstigende/förderwürdige Individuum (Auszubildende, junge Familien, kinderreiche Familien, Behinderte, Senioren, aber auch Bezieher geringer Einkommen und – getrennt – mittlerer Einkommen)
– der Blick auf spezielle „Regionen mit erhöhter Nachfrage“ (zB Regierungsbezirk Oberbayern)

Die gesamte Legislative und Exekutive wissen und formulieren daraus ihre Gesetze bzw Verordnungen in der Weise, daß dabei von der tatsächlich gegebenen sozialen Situation und von dem tatsächlich gesetzeskonform (EStG) beim einzelnen Geförderten eingehenden Einkommen auszugehen ist.
Dementsprechend sind sowohl die Einkommensgrenzen gesetzlich sowie exekutiv geregelt
als auch die „Einkommensermittlung„, in 2 Formen:
Alle „positiven Einkommen“ (faktisch rohes/unreines/zusammengesetztes „Bruttoeinkommen“ als „Berechnungsgrundlage“) werden entweder zur anfänglichen Belegungsberechtigung in einem „vereinfachten Standardverfahren“ zu einem „bereinigten Bruttoeinkommen“ umgerechnet
oder von der Steuerbehörde entsprechend ihren Vorgaben zu einem „steuerpflichtigen“ Einkommen und letztlich zum festgelegten „Auszahlungsbetrag/gesetzlichem Netto“
– beides zu einem Einkommen n a c h Steuern und Abgaben.

Alle wissen das und befolgen das –
nur nicht die katholische Kirche Münchens. Sie erstellt ein sozial gemeintes „Kirchliches Miet- und Einkommensmodell“ auf der Grundlage des rohen/unreinen/zusammengesetzten Bruttoeinkommens als Einkommen „v o r“ Steuern und Abgaben und erkennt nicht die Arbeit der Finanzbehörde an, sondern pickt aus dem Steuerbescheid die „Berechnungsgrundlage“ heraus.
Sie weigert sich, den Begriff „Bruttoeinkommen“ klarzustellen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der Gesamtlegislative und der Exekutive.
So verfährt sie auch, wo sie für die Errichtung einer Wohnanlage eine öffentlich-rechtliche Bundesförderung in Anspruch genommen hat und dabei auf die Bewilligung durch die Exekutivstelle „Planungsreferat der LHS München“ in Ausführung von Bestimmungen der Regierung von Oberbayern, für das Sonderprogramm zur Förderung des Wohnungsbaus in Regionen mit erhöhter Wohnungsnachfrage zuständig, angewiesen war.

Diese Ausführungen betreffen nicht die Gesamtkirche der Weltökumene und der BRD. Die ausgezeichnete Arbeit des Caritasverbandes für Bezieher geringer/geringster Einkommen und in schwierige Situationen Geratene darf nicht als Deckmantel und Alibi für Ungenügen und Fehler gegenüber den verschiedenen Schichten der Gesamtbevölkerung herausgestellt werden.
Für Legislativfragen der Erzdiözese München sind einzig 2 Personen zuständig: der Erzbischof als Ordinarius loci und in seiner Vertretung der Generalvikar.

Dabei wäre zusätzlich zu klären, ob der Sachbereich „auf Erwerb ausgerichteter Wohnungsbau“ in den Bereich der verfassungsgemäßen Selbstverwaltung der Kirchen fällt. (Steuerrecht und Strafrecht sind es ja nicht). Ich spreche also weder von Dienstwohnungen noch von Besitzrechten von Pfarreien/historischen Pfründen.
Verwalter der Wohnanlagen und von auf Erwerb ausgerichteten Mietwohnungen (sei dies auch nur vorübergehend infolge Personalmangel für Seelsorge und Kult) ist
das „Katholische Siedlungswerk der Erzdiözese München GmbH“, dessen Rechtsposition der Öffentlichkeit gegenüber klar zu definieren wäre.
Zudem wäre es Aufgabe des Petitionsausschusses des Bayerischen Landtages, festzustellen, ob die als Besitzer einer Wohnanlage auftretende Stiftung, ausdrücklich entsprechend Bayerischem Stiftungsrecht errichtet – sie ist laut Satzung für andere Aufgaben zuständig – dazu bevollmächtigt ist oder erst der vom Kath. Siedlungswerk (als rechtmäßiger Eigentümer, Vermieter und auf alle Fälle Verwalter) erwirtschaftete Ertrag der Wohnanlage ihr unbestrittenerweise zusteht.

Die Chefredaktion

Teil 2: Bericht der Stadt München

Die Wohnbau-Anstrengungen der LHS München gründen z.Zt im Programm „Wohnen in München VI – Wohnungsbauoffensive 2017-2021“ Mitausführend ist die LHS auch bei als Add-On bezeichneten ausserhalb liegenden geförderten und preisdämpfenden Wohnraumförderungs-Initiativen (wie Flexi-Heime, Wohnungspakt Bayern,SoBoN, Baugemeinschaften ohne Einkommensgrenzen, Sofortprogramm/Wohnen für alle – zB für Flüchtlinge), sogar auf städtischem Grund.
Ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, daß die Tätigkeit auf der Hälfte der Bauflächen (Mangel an neuen Flächen) bestandsorientiert ist
unter dem Motto Verdichten (zuerst Widerstände, aber nach vernünftiger Fertigstellung Akzeptanz), Erweitern (Überbauen von Bestehen dem, Stelzenbauten über Parkflächen…), Umstrukturieren (Kasernen, Gewerbe – aber hier Eigenproblematik; Kozepte erforderlich!)

Das Zahlenwerk kann hier nicht im Einzelnen wiedergegeben werden. Es wurde unterschieden bezüglich
– Baurechtsschaffung – erst dann kann geplant werden,
– Genehmigungen – infolge effizienter Planung; beides durch die Behörden, und
– Fertigstellungen – also nach bewältigbaren Bedingungen des Marktes (sonst mehrfache Ausschreibungen/Volumina der FirmenVerzögerungen/Budgetüberschreitungen)
– geförderten/gebundenen Wohnungen(in den gegenwärtigen Formen dh Programmen) u. freiem Wohnungbau.
Spezialfragen wie Grundstückswertverzichte wurden erwähnt.

Mit dem Gesamt-Wachstum an sich löse man nicht das Versorgungsproblem, denn es geht um bezahlbaren Wohnraum. (Lebenssituationen haben je eigene Anforderungen – unabhängig vom Einkommen).
Vieles habe man nicht in der Hand, und die Ergebnisse muß man in Zeitabschnitten (3 Jahre, 5 Jahr ..) bewerten.
Im Rückblich war es das 7.beste Jahr an Genehmigungen und Fertigstellungen – vor allem über die letzten 3 Jahre müsse man sagen:“Wir haben unsere Pflicht getan!“ Die Zielzahl der Baurechtsschaffung (nach WE=Wohneinheiten) seit 2017 wurde in Summe weit überschritten, die Genehmigungen sind zwar leicht absteiegend, aber Verschiebungen sind systembedingt (2017 wurden mit Freiham und Bayernkaserne zwei Großareale baurechtlich vorgelegt).
Die Zielzahl von jährlich 8.500 WE wurde zwar zwischen leicht und stärker vefehlt –
aber Frau Merk wies (neben bereits Erwähntem) berechtigtermaßen darauf hin, daß für die Zielrichtung „bezahlbares Wohnen“ der Bereich Geförderter Wohnungsbau (gebundene Wohnungen) entscheidend ist: ca 29 %, die Zielzahl 2.000 steigend
erfüllend (1.945, mit Partner Freistaat/Add On-Projekte 2.173),
und da liegen die beiden städtischen Gesellschaften GEWOFAG und GWG im am stärksten wachsenden Bereich (1.540 von 7.121 im letzten Jahr (in Händen der Stadt bleibend und mit 40-jähriger Belegungsbindung).
Der Überschuss von knapp unter 11.000 Genehmigungen zu 7.121 Fertigstellungen wird noch dieses Jahr um 570 noch dieses Jahr reduziert werden.

Was nicht in den Statistiken auftaucht, ist der Akzent auf die Qualität der Wohnungen: Licht, energiesparender Neubau als auch Modernisierung….

MünchenBlick/ Walter Schober